L’accès au foncier constitue une étape stratégique pour toute entreprise souhaitant s’implanter, se développer ou relocaliser ses activités. En France, le marché foncier professionnel est à la fois dense, segmenté et encadré par des politiques publiques de plus en plus rigoureuses, notamment en matière d’urbanisme et d’artificialisation des sols.
A noter : l’artificialisation des sols désigne la transformation de terres agricoles ou naturelles en surfaces bâties ou imperméabilisées.
Que ce soit pour une start-up, une TPE ou une PME, trouver un terrain adapté à ses besoins devient un enjeu central de réussite économique.
Mais par où commencer ? Quels sont les outils, démarches et acteurs à mobiliser ? Cet article vous guide pas à pas pour comprendre les mécanismes d’accès au foncier en France, explorer les différents types de terrains disponibles, sécuriser votre projet et bénéficier d’un accompagnement adapté.
Pourquoi l’accès au foncier renforce la compétitivité des entreprises et des territoires ?
Le foncier n’est pas une simple composante logistique d’un projet d’entreprise : c’est un levier stratégique de développement à moyen et long terme. Choisir un terrain adapté à ses besoins conditionne en grande partie le succès d’une implantation, qu’elle soit industrielle, agricole ou tertiaire. Ce choix impacte directement la performance globale de l’entreprise, sa compétitivité, sa capacité de production, son efficacité logistique et son attractivité, au niveau commercial bien sûr, mais aussi de recrutement.
L’emplacement foncier joue un rôle clé dans la performance de l’entreprise. Il conditionne la proximité avec :
- les clients, qu’ils soient professionnels (B2B) ou particuliers (B2C),
- les fournisseurs ou partenaires logistiques,
- les bassins d’emploi pour l’accès à une main-d’œuvre qualifiée,
- les infrastructures : axes routiers, ferroviaires, fibre optique, énergies…
À l’inverse, un mauvais positionnement peut entraîner des coûts cachés importants : allongement des délais, frais logistiques, difficultés de recrutement ou turnover élevé.
Identifier les différents types de foncier accessibles
Avant d’implanter son entreprise, il est essentiel de bien cerner la diversité des terrains accessibles en France. Selon la nature de l’activité, la localisation souhaitée, la superficie nécessaire ou les aménagements requis, les options foncières peuvent varier fortement. Adapter son choix à ses besoins spécifiques est une étape clé pour assurer la viabilité et la performance de son implantation.
Le foncier public : une porte d’entrée structurante
Les collectivités territoriales (communes, intercommunalités, régions) jouent un rôle clé dans l’attractivité économique de leur territoire. Conscientes de l’importance d’une offre foncière adaptée, elles investissent dans :
- la création ou la requalification de zones d’activités,
- la valorisation de friches industrielles ou tertiaires,
- la mise en réseau des partenaires en proposant un interlocuteur unique pour orienter les porteurs de projets, les aider à trouver un terrain adapté et les mettre en relation avec les acteurs économiques du territoire.
Elles peuvent également mobiliser des leviers incitatifs (fiscaux ou fonciers) pour faciliter l’implantation de projets stratégiques.
Dans certains territoires, les tensions foncières sont particulièrement marquées, avec une rareté critique du foncier disponible. D’où la nécessité, pour les entreprises, d’anticiper leur besoin en surface sur le long terme. Le foncier représente par ailleurs un poste de coût non négligeable dans le montage global du projet d’implantation.
Les terrains proposés par les acteurs publics peuvent être accessibles à l’achat, à la location longue durée, ou via des appels à projets destinés aux entreprises.
À noter : des outils comme des plateformes locales d’observations foncières ou des agences d’urbanisme, recensées par la Banque des Territoires, permettent d’identifier les opportunités disponibles sur chaque territoire.
Le foncier privé : plus libre mais plus dispersé
Le foncier privé rassemble les terrains détenus par des particuliers, des entreprises ou des investisseurs. Ils sont généralement accessibles via :
- des agences immobilières spécialisées en immobilier d’entreprises,
- des plateformes en ligne spécialisées comme BureauxLocaux, Geolocaux, SeLoger Bureaux,
- des annonces publiées par des notaires, des aménageurs, ou au sein de réseaux professionnels (B2B).
Ce type de foncier offre souvent une plus grande liberté de négociation, mais il requiert une vigilance accrue : analyse du Plan Local d’Urbanisme (PLU), vérification des servitudes, étude des contraintes juridiques ou techniques.
→ Une approche experte est indispensable pour sécuriser l’opération.
Le foncier agricole ou rural : un cas spécifique
Dans les zones rurales ou périurbaines, il est possible d’implanter une activité artisanale, agroalimentaire ou liée à la production agricole sur du foncier non urbanisé. Cela suppose :
- des démarches auprès de la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural), qui joue un rôle clé dans la régulation du foncier agricole,
- une vérification approfondie des règles d’urbanisme, notamment en cas de changement de destination du sol (passage de terres agricoles à usage économique) qui dépendra forcément de la puissance publique.
Par ailleurs, certaines communes rurales proposent également des terrains à prix attractifs pour dynamiser l’économie locale et attirer de nouveaux porteurs de projet. Ces initiatives peuvent représenter une réelle opportunité d’implantation, à condition d’anticiper les contraintes réglementaires.
| Foncier public | Foncier privé | Foncier agricole | |
Avantages | – Accès à des terrains aménagés (zones d’activités)- Accompagnement par les collectivités- Aides possibles (fiscales, logistiques)- Cadre sécurisé | – Plus de souplesse dans les négociations- Offre variée et souvent disponible rapidement- Localisation parfois stratégique | – Coût d’acquisition souvent plus bas- Accès à de grandes surfaces- Soutien potentiel de communes rurales |
Contraintes | – Procédures administratives plus longues- Appels à projets parfois sélectifs- Moins de souplesse sur l’aménagement | – Forte hétérogénéité des offres- Analyse rigoureuse du PLU et des servitudes (aspect indispensable)- Prix généralement plus élevés | – Nécessité d’un changement de destination pour activités non agricoles (parfois délicat voire impossible)- Loi ZAN et contraintes environnementales croissantes |
Interlocuteurs | – Mairies, EPCI, Régions- Agences d’urbanisme- Banque des Territoires– Observatoires fonciers locaux | – BureauxLocaux, Geolocaux, SeLoger Bureaux– Agences immobilières d’entreprise- Notaires, aménageurs, B2B | – SAFER– Chambres d’agriculture- Communes rurales- DDT (Direction Départementale des Territoires) |
Les démarches pour rechercher et sécuriser un terrain
Une fois le besoin d’implantation défini, l’entreprise doit engager une démarche structurée pour identifier, évaluer et sécuriser un terrain adapté à son activité. Cette phase combine veille foncière, analyse réglementaire, mobilisation des bons interlocuteurs territoriaux et préparation d’un dossier solide pour maximiser les chances de réussite.
Exploiter les bases de données et outils de recherche foncière
Plusieurs outils permettent d’identifier des parcelles disponibles :
- Géoportail de l’Urbanisme (GPU) : permet de consulter les règles d’urbanisme locales (PLU, servitudes, zones constructibles)
- Demande de Valeur Foncière (DVF) : base du ministère de l’Économie indiquant les ventes récentes de terrains et de bâtiments, utile pour estimer les prix
- Sites spécialisés : comme BureauxLocaux, Geolocaux, ou les plateformes de zones d’activités régionales
- Portails des chambres consulaires : certaines CCI (Chambres de Commerce et d’Industrie) ou CMA (Chambres de Métiers et d’Artisanat) proposent des cartographies de l’offre foncière.
Mobiliser les acteurs territoriaux
Les collectivités territoriales, agences d’urbanisme ou agences de développement économique sont des partenaires clés. Elles peuvent :
- proposer une sélection de terrains disponibles,
- vérifier la compatibilité du projet avec les documents d’urbanisme,
- accompagner les démarches administratives et environnementales,
- faciliter les contacts avec les aménageurs ou propriétaires fonciers.
Certaines intercommunalités disposent même de guichets uniques de l’implantation économique.
Préparer un dossier d’implantation clair et argumenté
Face à la rareté du foncier, il est conseillé de préparer un dossier d’implantation structuré, notamment pour que votre projet soit plus facilement accepté par les collectivités ou les partenaires fonciers. Voici comment nous recommandons de préparer ce dossier (en 4 parties) :
- 1. Définir les besoins : justifier le besoin en surface et le lieu d’implantation au regard de la nature de l’activité
- 2. Justifier l’occupation : anticiper les impacts sur l’environnement, les réseaux techniques et la mobilité,
- 3. Intégrer les contraintes réglementaires : intégrer les contraintes du PLU et les éventuelles démarches ICPE (Installation classée pour la protection de l’environnement),
- 4. Chiffrer le budget global : achat du terrain, viabilisation, fiscalité locale, aménagements éventuels.
Un dossier bien préparé facilite la prise de décision, accélère les démarches et renforce la crédibilité du projet auprès des collectivités et partenaires fonciers.
Les obstacles et opportunités à l’accès au foncier en France
Accéder au foncier lorsqu’on souhaite implanter son entreprise peut être complexe et semé d’obstacles. Entre contraintes réglementaires, rareté des terrains disponibles et complexité administrative, de nombreux porteurs de projets se heurtent à des obstacles ; mais des leviers existent pour surmonter ces difficultés et concrétiser son implantation.
Une disponibilité foncière en recul
En France, les tensions foncières s’accentuent, en particulier dans les zones dynamiques et les grandes agglomérations. Les projets économiques se heurtent à une forte concurrence entre les usages résidentiels, agricoles, environnementaux et industriels.
Plusieurs facteurs contribuent à cette situation :
- Objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette) : introduit par la loi Climat et Résilience, il impose aux territoires de réduire drastiquement la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers à horizon 2050 [source : Ministère de la Transition écologique, 2021].
- Rétention foncière : certains propriétaires conservent des terrains sans les mettre en vente, dans l’attente d’une hypothétique plus-value future.
- Obsolescence de zones d’activités : de nombreuses ZAE ne répondent plus aux besoins actuels (superficie, connectivité, accès…).
Chaque année, ce sont près de 20 000 hectares qui sont artificialisés, le plus souvent au détriment des terres agricoles. Un rythme qui interroge sur la soutenabilité du développement économique sans nouvelles approches du foncier (source : Cerema, 2023).
Des freins réglementaires et administratifs
Le foncier est encadré par plusieurs couches de réglementation :
- les documents d’urbanisme locaux (PLU, SCOT),
- les servitudes d’utilité publique,
- les obligations environnementales (espèces protégées, risques naturels, études d’impact),
- les délais d’instruction parfois longs (permis, autorisations ICPE, etc.).
Cela peut freiner les projets si l’entreprise n’est pas bien accompagnée ou n’anticipe pas ces aspects.
Des leviers pour faciliter l’accès au foncier
Heureusement, des solutions concrètes permettent de lever ces obstacles :
- La reconversion des friches : des terrains anciennement occupés (usines, entrepôts, casernes) peuvent être réhabilités pour accueillir de nouvelles activités. Ce type de projet est encouragé par l’État via des appels à projets comme “Recyclage foncier” ou “Fonds friches” [source : ANCT – Agence Nationale de la Cohésion des Territoires].
- Les zones à vocation économique : certaines collectivités identifient et préservent des zones stratégiques pour accueillir les entreprises, avec des démarches simplifiées et des incitations à l’implantation.
- Le bail à construction ou bail emphytéotique : ces dispositifs permettent à une entreprise d’occuper un terrain public sans l’acheter, tout en y construisant ses installations.
- La mutualisation des besoins : plusieurs entreprises peuvent s’implanter sur une même parcelle (pépinière ou hôtel d’entreprises, zones artisanales partagées, etc.), ce qui facilite la faisabilité du projet.
Dispositifs d’accompagnement et aides disponibles
L’implantation d’une entreprise ne se fait pas en solitaire. En France, de nombreux acteurs publics et parapublics proposent des dispositifs d’accompagnement pour aider les entreprises à accéder au foncier, sécuriser leur installation et bénéficier d’un environnement favorable au développement.
Les collectivités, premiers partenaires de l’implantation
Les communes, intercommunalités et régions jouent un rôle central dans l’accès au foncier économique. Elles peuvent :
- mettre à disposition des terrains aménagés dans des zones d’activités ou des parcs industriels,
- proposer des baux avantageux ou des réductions fiscales locales (exonérations de CFE – Cotisation Foncière des Entreprises -, taxes d’aménagement),
- accompagner l’entreprise dans les démarches administratives et les relations avec les acteurs du territoire (architectes, promoteurs, urbanisme, réseaux…).
Exemple : Bordeaux Métropole, Nantes Métropole ou encore la MEL (Métropole Européenne de Lille) disposent toutes de guichets d’accueil pour les entreprises souhaitant s’implanter, avec une offre foncière détaillée et des aides à l’installation.
Les agences de développement économique
Ces structures (souvent publiques ou travaillant en partenariat avec les collectivités) ont pour mission d’attirer des entreprises sur leur territoire. Elles offrent :
- des services de conseil et d’orientation foncière,
- la mise en relation avec les bons interlocuteurs (urbanisme, financement, partenaires locaux),
- un appui à la recherche de financements publics.
Exemple : Business France, les agences régionales de développement comme AD’OCC en Occitanie ou Dev’Up en Centre-Val de Loire, accompagnent les porteurs de projets industriels, innovants ou de relocalisation.
Les aides nationales et européennes à mobiliser
Plusieurs dispositifs financiers peuvent venir soutenir un projet d’implantation :
- Fonds friches (ADEME, ANCT) : pour financer la reconversion de sites inoccupés ou pollués,
- Aides régionales à l’immobilier d’entreprise (subventions à la construction ou la réhabilitation),
- Programme Territoires d’industrie : soutien aux projets industriels stratégiques dans les territoires en reconversion,
- Subventions européennes (FEDER, FEADER) selon le secteur d’activité et la localisation du projet.
Pour identifier les aides disponibles, la plateforme https://aides-territoires.beta.gouv.fr/ centralise l’ensemble des dispositifs mobilisables selon la commune, la typologie d’entreprise et le projet.
L’exemple Babcock Wanson
Certaines entreprises réussissent à implanter leur activité de manière exemplaire, en s’appuyant sur des stratégies foncières bien pensées et un accompagnement territorial efficace. C’est le cas de Babcock Wanson, un leader industriel qui a fait le choix d’agrandir son site du Lot-et-Garonne, en s’installant sur la Technopole Agrinove à Nérac.
Une implantation réussie grâce à un partenariat public-privé
Présente à Nérac depuis 1947, l’entreprise Babcock Wanson — spécialisée dans la fabrication de chaudières industrielles — avait besoin d’un nouveau site pour répondre à la demande croissante de son marché. En collaboration étroite avec la mairie de Nérac, Albret Communauté et la Technopole Agrinove, un foncier de plus de 7 hectares a été mobilisé en entrée de ville, sur une réserve foncière de 16 hectares dédiée à l’accueil d’activités innovantes.
Cette collaboration a permis à l’entreprise de :
- sécuriser un terrain bien desservi (proche de la route d’Agen et de l’A62),
- bénéficier d’un aménagement spécifique (création d’une nouvelle voie d’accès),
- structurer un projet d’implantation en deux phases avec perspectives d’extension.
Une usine moderne au service de l’innovation et de la transition écologique
La nouvelle usine de Babcock Wanson sera équipée :
- de ponts roulants haute capacité (60 et 25 tonnes),
- de 2000 m² de bureaux et 3200 m² d’ateliers,
- d’une station d’essais pour la R&D,
- de solutions bas carbone (panneaux photovoltaïques, géothermie).
Ce projet vise aussi à relocaliser une partie de la production aujourd’hui réalisée à l’étranger, tout en contribuant à la décarbonation industrielle. À travers le projet ChoC, Babcock Wanson développe un prototype de chaudière capable de réduire jusqu’à 95 % des émissions de CO₂ dans les fumées industrielles.
Au-delà de la création d’emplois (20 à 40 recrutements prévus), l’arrivée de cette « locomotive industrielle » sur la Technopole Agrinove ouvre la voie à de nouvelles synergies notamment en renforçant l’attractivité foncière du site pour d’autres entreprises innovantes.
Ce cas illustre à quel point une implantation réussie repose sur un triptyque gagnant :
- vision stratégique de l’entreprise,
- disponibilité de foncier adapté,
- et accompagnement actif des collectivités territoriales.
Ce qu’il faut retenir pour réussir son implantation
Pour implanter son entreprise en France, il faut :
- Anticiper ses besoins fonciers (surface, usage, accessibilité, évolutivité),
- Utiliser les bons outils (Géoportail de l’Urbanisme, base DVF, plateformes spécialisées),
- Mobiliser les acteurs locaux (collectivités, agences économiques, chambres consulaires),
- Intégrer les enjeux environnementaux (sobriété foncière, friches, transition énergétique),
- S’appuyer sur des aides et accompagnements adaptés (aides-territoires.gouv.fr, Fonds friches…).
Une implantation réussie repose sur la synergie entre projet solide, foncier stratégique et appui territorial.